چه مستاجر باشید و چه موجر (اجاره دهنده) علاوه بر اینکه حقوقی دارید ،وظایفی نیز در برابر طرف مقابل (موجر یا مستاجر خود) دارید . ما در مقاله ” اجاره نشین ها ” میخواهیم به این حقوق و وظایف بپردازیم. در بخش اول این مقاله به وظایف و تکالیف موجر و مستاجر میپردازیم .پیش از آن به برخی از تعاریف می پردازیم که بهتر است با آنها آشنا شوید
تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود .(یکم سخت بود ، نه ؟!!!)
اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند
اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل ، خانه یا حیوان یا انسان (این رو دقیقا نمیدونم چیه .شماهم زیاد موشکافی نکنید)باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
عناوین مطرح دریک اجاره نامه عبارتند از :
مستاجر : اجاره کننده
موجر : اجاره دهنده
عین مستاجر : مورد اجاره
مال الاجاره : اجاره بها
نکات مهم در یک قرار داد اجاره
موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
۴-اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
وظایف موجر
تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید
۲- بر گرداندن پول رهن مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول ودیعه ( یا اصلاحا رهن ) از مستاجر دریافت می شود لذا موجر در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند
۳-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره :
- اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور، ایزوگام ،پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد
- مالک نمی تواند چنان تغییراتی ایجاد کند که مانع استفاده مستاجر از محل مورد اجاره شود.
گاهی پیش می‌آید که اگرچه به موجب قرارداد خصوصی، پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان به عهده مالک گذاشته شده است اما مالک از پرداخت آن امتناع میکند. در این شرایط مستاجر میتواند از محل مال‌الاجاره، هزینه‌های مربوطه را پرداخت کند
وظایف مستاجر
۱-پرداخت کرایه :
معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد
۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
۳-.انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :
اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد
۴-.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ:
چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد و حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند.
۵-.جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر:
اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره :
مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای :
اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند
چند سوال متداول ....
سوال : چنانچه مالک مالکیت خانه خود را در همان زمانیکه مستاجر در آن سکونت دارد به دیگری واگذار کند، وضعیت قرارداد اجاره چه می شود؟
پاسخ : قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آن که در قرارداد میان مالک و مستاجر توافق دیگری شده باشد. مثل این که توافق شده باشد که در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری، قرارداد توسط یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود بخود پایان یابد یا با توافق موجر و مستاجر تمام شود. اما توافقی صورت نگرفته باشد و مالک در طول مدت قراداد تصمیم به این کار بگیرد، مستاجر حق دارد تا پایان مدت قرارداد، در آن خانه سکونت کند.
سوال : هرگاه مسکن یا مغازه مورد اجاره معیوب باشد آیا می توان قرارداد را قسخ کرد ؟؟؟
پاسخ : اگر این عیب به حدی باشد که مستاجر نتواند از مسکن برای سکونت و از مغازه برای کسب استفاده کند، مستأجر می تواند اجاره را به طور یک طرفه فسخ کند. در صورت داشتن هرگونه سوالی در خصوص وظایف موجر و وظایف مستاجر و همچنین اختیارات این دو ، لطفا در پایان همین پست مطرح نمایید. با نصب نرم افزار مدیریت شارژ ساختمان پاسخ تمامی این سوالات را متوجه خواهید شد.
به نام ایزد بزرگ با درود به دوستان من با موجر قرارداد بستم اما امکاناتی در قرارداد ذکر شده مثل (ابگرمکن، شیر الات خراب، کابینت فرسوده، عدم وجود حفاظ پنجره، نرده راه پله) وجود نداشت موجر از تهیه ان سر باز میزند نصف پول رهن به ایشان داده شده ولی باز درخواست پول برای رفع مشکلات میکند ولی مطمئن نیستم انجام بدهد لطفا راهنمایی کنید